有人说第七轮房价上涨可能要来了，依据是一组数字

有人说第七轮房价上涨可能要来了，依据是一组数字：高盛预测，到2035年，中国住宅土地成交规模可能比2025年下降90%。 先说高盛是谁。它是一家1869年成立的美国投资银行，华尔街的老牌投行，也是全球机构投资者最关注的研究机构之一。它的宏观和地产报告，市场往往会认真对待，这也是这个数字能迅速引爆讨论的原因。逻辑听起来很顺：土地卖得少，房子就建得少；房子建得少，价格自然要涨。但我先问一句：房子少建了，房价就一定会涨吗？ 讨论之前，先把90%这个数字说清楚。它指的是未来住宅土地成交规模的预测降幅，不是全国现有住房减少90%，也不意味着新房供应会同比例下降90%。而且这是一项10年维度的情景预测，不是已经发生的事实，更不是短期行情的判断依据。高盛的研究有模型和数据支撑，但投行的报告本质上是观点，不是定论。 真正值得关注的不是这个数字本身，而是中国房地产过去那套开发逻辑正在发生变化。过去房地产开发很大程度上依赖预售制度和高周转模式：开发商拿地开工，达到预售条件就能卖房，再通过预售回款和融资杠杆加快资金周转，继续建设甚至投入下一个项目。说白了，房子还没盖好就能提前回笼资金，支撑后续开发。但今年8月28日的楼市新政正在改变这套逻辑。 新政提高了适用项目的预售门槛，原则上要求主体结构封顶才能预售，同时加强预售资金监管，有序推进现房销售。这意味着部分开发商过去能够较早回笼、较早使用的资金，未来需要更长时间才能形成可支配的现金流。同样一笔钱，过去可以通过快速周转支撑更多项目，现在则要承担更长的资金占用，资金周转变慢，开发商自然会更加重视现金流、项目利润和真实需求。当然，政策也提供了相应的配套融资支持，并不是简单地限制开发商建房。 还要看清一点，住房供应的收缩并不是828新政才开始的。过去几年房地产销售放缓、库存压力和房企资金紧张，已经让土地成交和新开工规模持续下降。828新政更像是在这个背景下，进一步推动房地产从过去依赖高杠杆、高周转的扩张模式，转向更加重视资金安全、交付保障和产品品质的发展模式。换句话说，过去拼的是开发速度和资金周转，未来更考验资金实力、交付能力和产品竞争力。这也是理解未来新增住房供应可能持续收缩的重要背景。 但土地供应减少并不意味着市场上的房子会同比例减少，因为除了新建住房，市场上还有尚未开发的土地、在建项目、待售新房以及大量挂牌的二手房。而且从土地成交到新开工，再到形成有效供应，本身还有两到三年的时滞。所以真正决定未来供需关系的，不止是新增供应减少多少，还要看存量住房能不能消化、真实需求能不能承接。 那供应收缩到底会不会推动房价上涨？关键还是看需求。在人口持续流出、住房需求萎缩的地方，即使新房供应减少，房价也未必能止跌；但在需求稳定、库存较低、优质住宅供应有限的市场，新增供应收缩确实可能对房价形成支撑。所以未来楼市真正值得关注的未必是全国房价再次普涨，而是不同城市、不同板块甚至不同住宅产品之间的价值分化。 尤其随着现房销售逐步推进，购房者有机会更直观地判断楼栋规划、户型设计、采光通风以及实际居住品质。过去那些依靠效果图、品牌包装和营销溢价就能卖高价的项目，未来会面临更直接的产品竞争。新房供应减少不代表所有老房子都会变得稀缺，开发商少盖房也不代表所有房子都会升值。真正具备长期竞争力的，依然是那些地段有支撑、规划合理、产品优秀、居住舒适，并且能够经得起时间考验的住宅。 所以，比起猜测所谓的第七轮房价上涨什么时候开始，我更想提醒普通购房者想清楚一个问题：当房价不再普遍上涨，你买的房子究竟是靠市场行情支撑价格，还是靠自身价值赢得市场？这两种房子10年后的命运可能完全不同。 特别